한편 자식은 싸게산 금액이 시세보다 30% 또는 3억원을 이상이면 기준을 넘어서는 금액은 증여를 받은 것으로 간주돼 증여세를 납부해야 한다.

양도세 부당행위계산부인은 시세의 5% 또는 3억원, 증여세간주는 시세의 30% 또는 3억원

 

▶시가가 정해지는 기준은?

이러한 계산에는 그 기준이되는 시가가 중요한 포인트다.

주택의 시가는 기준일 이전 6개월과 이후 3개월까지 총 9개월의 기간 내에 매매사례가액, 감정가액 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다. 시가는 인터넷 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’ 등에서 조회가 가능하다.

세법에서는 비교대상 유사한 부동산으로 아파트라면 전용면적과 기준시가까지 ±5% 이내 아파트의 매매사례가액만을 시가로 본다.

 

▶부모에 대한 양도세 부과 기준은?

아버지가 자녀에게 시세보다 할인된 금액이 시가의 5% 또는 3억원을 넘어서야만 이를 부당행위로 보고 시가대로 양도세를 계산하도록 하고 있다. 2가지중 적은 금액이 기준이된다.

가령 10억원짜리 주택을 9억원에 팔았다면 5%를 넘어서므로 양도세는 시세에 따라 10억원을 기준으로 계산하게된다. 이를 피하려면 거래금액은 최소한 9억5000만원 초과금액으로 해야한다.

10억원 * 5% or 3억원 —-> 할인금액이 5,000만원이상 일때 거래금액은 부인됨

100억원 * 5% or 3억원 —-> 할인금액이 3억원이상이면 거래금액은 부인됨.

 

▶자식에게는 싸게산 만큼 증여세 과세

세법에서는 부모가 자녀에게 저가로 양도한 경우 할인금액이 시가의 30% 또는 3억원을 넘는 경우에 증여세를 과세한다. 다시말해 시가의 30% 또는 3억원을 넘지 않으면 증여세는 부과되지않는다.

예를들어 부모가 자식에게 시가 15억의 주택을 10억원에 양도하면, 시가의 30%(4억 5천만 원)와 3억원 중 작은 금액인 3억원을 공제한 2억 원에 대해 증여세를 내야한다. 이경우 최소 12억원 이상으로 양도한다면 증여세 문제는 생기지 않는다.

(15억원 – 10억원) – Min( 15억원 * 30% or 3억원) = 2억원

그러므로 자녀등에게 매각시는 이러한 규정을 고려해 거래를 해야한다. 또한 부동산을 양수하는 자녀는 경제적능력을 갖춰야 한다. 은행대출을 끼고 양수하는 경우는 이자상환능력도 입증할 수 있어야 한다.

 

☞ 부당행위계산부인이란?

소득세·법인세·부가가치세뿐만 아니라 취득세 등 지방세법에서도 서로 담합한 거래 자체는 인정하지만 세금은 정상가액을 기준으로 부과한다는 규정을 두고 있는데, 이를 ‘부당행위계산의 부인’이라 부른다.

거주자와 특수관계인과의 거래로 인해 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

시가가 불분명한 경우에는 기준시가 또는 감정평가액 등 세법에서 정하는 순서로 계산한 금액을 시가로 본다.

 

<관련 법률조항>

○ 국세기본법 시행령 제1조의2(특수관계인의 범위)

① 법 제2조제20호가목에서 “혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 “친족관계”라 한다)를 말한다.

1. 6촌 이내의 혈족

2. 4촌 이내의 인척

3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)

4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속

 

○ 소득세법시행령 제98조(부당행위계산의 부인)

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우

2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.

3. 특수관계인으로부터 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 경우

4. 특수관계인으로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 경우

5. 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우

 

○ 상속증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)

① 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 

○ 상속증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)

① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

 

○ 상속증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)

② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

③ 법 제35조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.

④ 법 제35조제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다.

 

○ 상속증여세법 시행령 제26조의2(채무면제 등에 따른 이익의 증여시기)

법 제36조제1항에 따른 면제등을 받은 날은 다음 각 호의 구분에 따른 날로 한다.

1. 채권자로부터 채무를 면제 받은 경우: 채권자가 면제에 대한 의사표시를 한 날

2. 제3자로부터 채무의 인수를 받은 경우: 제3자와 채권자 간에 채무의 인수계약이 체결된 날

 

○ 상속증여세법 시행령 제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)

① 법 제37조제1항은 부동산 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 이를 적용한다.

② 법 제37조제1항을 적용할 때 수인이 부동산을 무상사용하는 경우로서 각 부동산사용자의 실제 사용면적이 분명하지 않은 경우에는 해당 부동산사용자들이 각각 동일한 면적을 사용한 것으로 본다. 이 경우 부동산소유자와 제2조의2제1항제1호의 관계에 있는 부동산사용자가 2명 이상인 경우 그 부동산사용자들에 대해서는 근친관계 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 대표사용자를 무상사용자로 보고, 그 외의 경우에는 해당 부동산사용자들을 각각 무상사용자로 본다.

③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

⑤ 법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.

⑥ 법 제37조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1천만원을 말한다.

⑦ 법 제37조제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 동조동항의 규정에 의한 주택으로 본다.