[정비사업 돋보기] 재개발 조합의 감정평가액, 과거 시세로 해도 문제없는 이유

“X년전 기준 웬말” 주장 최근 일부 구역서 시끌
종전자산 감정평가 목적은 출자비율 정하는 데 있어
오래된 기준 문제삼는건 시간·비용만 낭비할 수도

조합 설립 무효에서 정비구역 해제 소송까지 사업이 좌초될 만한 위기를 모두 극복하고 최근 사업 정상화 시동을 걸고 있는 부천의 한 재개발구역에 플래카드가 어지러이 나붙었다. 소송을 통해 사업 진행을 막을 수 없다는 것을 깨달은 사업 반대 조합원들의 주장은 ‘7년 전 감정평가액으로 재개발 추진이 웬 말이냐’는 한 문장으로 집약된다.

7년 전 감정평가액이라면 폭등한 부동산 가격을 고려할 때 무언가 부당하다는 느낌이 드는 것도 당연하다. 그러나 부당한 것이 아님을 알려면 일단 종전자산 감정평가를 하는 이유부터 제대로 이해할 필요가 있다.

정비사업에 있어 조합원들의 투자 형태는 각 개인이 보유한 부동산(토지 또는 건축물)이므로, 정비사업으로 인한 수익과 비용을 분배하기 위해서는 정비사업에 참여한 조합원 간 출자비율을 확정할 필요가 있다. 출자비율은 투자된 부동산의 가액에 의해 결정되므로 사업구역 내 모든 부동산에 대한 감정평가가 선행돼야 하는 것이다. 이때 각 조합원의 출자가액을 확정하기 위한 감정평가를 ‘종전자산 감정평가’라 하고 감정평가를 통해 도출되는 각 개인의 출자가액을 ‘종전자산 평가액’이라고 부른다.

현 시세를 전혀 반영하지 못하는 7년 전 종전자산 감정평가를 통해 확정한 출자비율을 사용하는 것이 부당한 것일까. 재개발·재건축의 근거법인 도시정비법은 종전자산 평가의 기준 시기를 ‘사업시행인가 고시가 있은 날’로 못 박았다. 정비사업의 시작에서 종료에 이르기까지 최소한 10여 년의 장기간이 소요된다는 점을 고려할 때 입법자가 특정 시점에서의 평가액을 분배 기준으로 확정한 것은 불가피하다. 출렁이는 부동산 가격 추이를 고려하면 이해관계가 각기 다른 조합원들 스스로 감정평가 기준 시점에 관한 합의를 도출하는 것은 불가능에 가까울 테니 말이다.

사업시행인가를 받고도 장기간 표류하는 사업장들이 있다. 때로 그 기간이 10년 이상이 되기도 한다. 멈췄던 사업을 재개하려니 조합원들 일부가 강한 이의를 제기하고 나선다. 10년 전 감정평가 금액을 가지고 사업을 진행하는 게 말이 되느냐며 결국 소송으로 이어졌다. 법원의 판단은 어땠을까. 일반인들의 막연한 상식과는 달리 법원은 현재의 시가를 반영하지 못하는 오래된 감정평가 결과를 가지고 사업을 진행하더라도 문제가 없다고 봤다(대법원 2015년 10월 29일 선고 2014두13294). 조합원 간 출자비율을 확정하기 위한 것이 종전자산 감정평가이므로 현재 시세를 반영할 필요가 없다는 논리였다.

이렇듯 개인 종전자산 평가액의 절대적 크기는 그렇게 중요하지 않다. 입주권을 받기 위해 조합원이 부담해야 하는 분담금은 종전자산 평가액이 아닌 ‘권리가액’에 의해 정해지기 때문이다. 권리가액은 종전자산 평가액에 ‘비례율’을 곱해서 도출한다. 정비사업의 사업성 지표인 비례율의 실체는 투자 대비 수익률이다. 같은 규모의 수익(분자)이라도 투자액(분모)이 커질수록 비례율은 떨어져 권리가액이 하락하고, 투자액이 작을수록 비례율이 높아져 권리가액이 상승한다.

시세를 반영해 모든 조합원의 종전자산 평가액이 일률적으로 상승한다고 가정해보자. 종전자산 평가액이 상승해 기분은 좋을지 몰라도 비례율이 하락해 평가액 상승효과를 상쇄시킨다. 결국 종전자산 감정평가액을 높이려는 시도는 감정평가 반복에 따른 비용과 시간만 낭비하는 셈이다. 불이익은 여기서 그치지 않는다.

사업에 참여하지 않는 소유자들은 현금청산을 하게 된다. 현금청산에도 감정평가가 필요하다. 이때 감정평가의 목적은 ‘보상’이므로 ‘출자비율 확정’에 목적이 있는 종전자산 감정평가와는 확연히 다르다. 목적은 달라도 보상평가는 종전자산 감정평가로부터 완전히 자유로울 수는 없다. 여러 감정평가기관이 관여한 종전자산 감정평가 결과물을 보상평가 감정기관도 참고하게 되는 것이다. 감정평가가 거듭될수록 금액이 조금씩 상승하는 실무 관행을 고려하면 감정평가의 첫 단추에 해당하는 종전자산 평가액이 높으면 뒤따르는 보상평가 가액도 함께 높아질 개연성이 크기 때문이다. 종전자산 평가액이 사실상 보상평가의 최저 기준으로 작용하는 것이다. 종전자산 평가액이 높으면 현금청산자에 대한 보상평가 기준이 오르게 되고 보상평가 금액이 높을수록 비용 지출이 커져 조합의 수익은 줄게 마련이다. 높은 종전자산 평가액이 정작 조합원들에게 별 이득을 주지 못하고 사업성만 저하시키는 요인이 될 수 있다.

종전자산 평가와 관련해 법원이 신경 쓰는 부분이 딱 하나 있긴 하다. 형평성이다. 다른 조합원들과의 상대적 관계에서 지나치게 저평가되거나 고평가돼 형평이 심하게 깨졌는지가 유일한 관심사다. 종전자산 감정평가의 목적이 출자비율 확정에 있으니 당연하다. 플래카드의 내용이 조합원 아무개에 비해 내 자산만 지나치게 저평가됐다는 지적이라면 모를까, 오래된 감정평가로 인해 조합원 전체의 자산이 저평가됐다는 지적은 선동적 구호에 지나지 않는다.

[박일규 법무법인 조운 대표변호사]

대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결 [관리처분계획취소]

【판시사항】

구 도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’의 의미(=최초 사업시행계획 인가 고시일) 및 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있는 경우, 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 관리처분계획이 구 도시 및 주거환경정비법 제48조 제2항 제1호에 위반되는지 여부(원칙적 소극)

【원심판결】 서울고법 2014. 9. 25. 선고 2014누1200 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유에 대하여 판단한다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되어 2012. 8. 2. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제48조 제1항은 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받도록 정하면서, 그 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 들고 있고(이하 ‘종전자산가격’이라 한다), 제2항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다’고 정하면서, 그 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의 하나로, ‘종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제48조 제5항 제1호는 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 종전자산가격 등을 평가할 때에, ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다’고 정하고, 제6항은 주택재건축사업에서 사업시행자가 종전자산가격 등에 대하여 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있도록 정하고 있다.

위와 같은 관련 규정의 문언·취지·체계 등에 더하여, ① 구 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, ② 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 정하면서, 구 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ③ 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, ④ 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, ⑤ 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승하였다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다.

(출처 : 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결 [관리처분계획취소] > 종합법률정보 판례)