우리나라는 전국의 토지를 28개의 지목으로 구분하고 원칙적으로 전.답.과수원은 농지라 명시하고 있습니다. 그외 지목이라도 현황상 농작물경작지나 3년이상 다년생생물 재배지로 이용하면 농지로 인정합니다.
하지만 지목이 임야인 경우는 그렇지 않습니다.
그러므로 임야의 나무를 벌목 벌채하고, 토지의 형질변경으로 농지로 만들려면 농지법과 산지관리법에따라 정식 개간허가를 받아야 합니다. 그래야만 지목이 농지로 변경이 이루어집니다. 단순히 수종을 변경하는 경우는 벌채허가만 받으면 됩니다.
임야를 구입하여 농지로 변경하기 위해서는 보전산지나 준조전산지 모두 크게 문제될게 없습니다. 보전산지도 허가조건만 맞으면 농지로 변경할 수 있고 나중에 건축도 가능해집니다. 임야를 농지로 전환할때는 대체산림자원조성비도 면제됩니다. 다만 개간후 5년간은 개간목적외 다른 용도로 개발이 불가능합니다. 5년이 지나면 주택을 지어도되고 택지개발도 가능해집니다. 당연히 토지가치의 상승도 기대할 수 있습니다.
하지만 2016년 1월이전부터는 임야를 임의로 개간하여 농작물 재배하던 임야는 지금도 농지로 농지로 인정받을 수 있습니다.
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아래 매물은 지목은 임야지만 전체임야중 약550평 정도는 농지대장에 등제된 명실상부한 농지로 인정되는 사례입니다. 직불금도 받고 있습니다.
농지전용절차없이 밭으로 개간하여 사용하고있지만 2016년1월 이전부터 밭으로 이용하고 있기 때문에 농지법개정에도 불구하고 경과조치로 농지로 인정받고 있습니다.
그러면 2016년1월부터 시행된 농지법시행령 개정내용을 보겠습니다.
임야를 무단 개간하여 농지로 이용하는 토지의 성격에 대한 업무 혼선 등을 해소하기 위하여 농지법 시행령 개정을 통해 농지의 범위를 조정(2016.1.21. 시행)
– 종전에는 지목이 임야인 토지에 대해서는 ｢산지관리법｣에 따른 산지전용허가를 받지 아니하더라도 3년 이상 농작물을 경작하는 등의 경우에는 농지로 인정하였으나,
– 2016. 1.21부터는 ｢산지관리법｣에 따른 산지전용허가를 받지 아니한 경우에는 3년 이상 농작물을 경작하는 토지 등에 대해서도 농지로 인정받지 못하도록 함
– 다만, 시행령 부칙 제2조에 농지의 범위에 관한 경과조치를 마련하여 법령 시행(16.1.21.)당시 경작 또는 재배에 이용되는 토지에 대해서는 종전 규정을 적용·해석함
* (종전 규정) 지목이 임야인 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 계속해서 농작물 경작이나 과수 등 다년생식물의 재배에 이용한 경우 농지에 해당.
