전세기간만료로 세입자가 이사를 나가야하는 상황에서 집주인과 세입자간에 계약금 일부를 미리 지급하는 문제로 분쟁이 생기는 경우가 종종 있다. 이는 대체로 세입자와 임대인간 입장차에서 비롯된다.

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▶ 주택임대차기간만료시 기존임차인에게 계약금을 선지급하는 문제 어떻게 볼것인가?

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순리대로 보면 세입자가 전세기간 만료로 이사를 나가게 되면?

먼저, 집주인은 새로운 세입자를 구하게 될터이고,

다음으로, 일단 계약이 이뤄지면 임대인은 새로운 세입자로부터 받은 계약금을 기존 세입자에게 반환해준다.

마지막으로 기존세입자는 미리 받은 돈으로 새로 이사갈 집을 날짜에 맞춰 구하는 흐름으로 진행된다.

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그렇게되면 집주인으로서는 기존세입자가 이사나가는 날짜에 보증금을 내주는데 차질이 없어지고, 기존 세입자도 계약금 해당액을 미리 받아 적당한 집을 구할 수 있으니 서로의 이해에 맞다.

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하지만 집주인이 ‘계약금 선지급’을 거절하면?​

하지만 종종 새로운 세입자로부터 받은 계약금을 기존 세입자에게 미리주는 ‘계약금선지급’편의를 거절하는 집주인이 있다. 자금사정이 어려워진 이유일 수도 있지만 거래 흐름을 제대로 이해하지 못하고 원칙만 내세워 편의 제공을 꺼리는 수도 있다. 이에 대해 세입자도 원만하게 타협하지 못하고 당연한 권리처럼 주장하면서 분쟁의 골만 깊어지는 경우도 적지 않다.

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계약금선지급은 임대인의 법적인 의무가 아니며, 당사자간 이해가 맞아 생긴 관행이다!​

분명한 점은 집주인으로서 세입자에게 계약금 해당액을 미리 내줄 의무는 없다.

법에도 그런 부분까지 디테일하게 명시하고 있지는 않다. 그러므로 이러한 부분은 순리적으로 풀어야할 사안이다.

임대차기간이 만료되면 기존세입자에게 계약금을 미리 내주고, 그가 새로 이사갈 집을 원활하게 구하도록 편의를 봐주는 것은 어디까지나 거래 관행이다.

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▶ 계약금 선반환문제는 임대인 임차인 모두에게 필요한 부분이다. ​

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사실 따지고 보면 계약금 선반환문제는 임대인 임차인 모두에게 필요하다.

임대차만료시 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로 기존 임차인이 이사가는 날짜에 맞춰 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 이해에도 부합한다. 집주인으로서도 기존 세입자 보증금 만큼의 돈을 별도로 가지고 있지 않은 이상 들고나는 세입자간 이사날짜 조율은 무엇보다 중요하다. 그렇게 해야만 임대차기간만료시의 동시이행관계가 원만하게 진행된다.

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이러한 부분은 임차인도 마찬가지다. 집주인으로부터 계약금을 미리 받아야만 새로 이사갈 집을 구할 수 있으니 ‘계약금선지급’은 절실하게 필요하다.

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이러한 부분을 거래흐름으로 보면 위 도표와 같다.

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① 집주인은 기존 세입자가 사는 집에 새로운 임차인과 임대차계약 체결(이사를 들어올 날짜를 미리 픽스시킴) —->

② 집주인은 새로운 세입자로부터 받은 보증금으로 기존 세입자에 계약금 해당액 선지급 —>

③ 기존세입자는 미리받은 보증금으로 이사갈 날짜에 맞춰 새로운 집을 찾아서 임대차계약을 진행한다(새로운 세입자의 이사날짜에 맞춰 이사갈 집 조율).​

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▶ 문제는 새로 이사를 들어오는 임차인이 계약을 불이행해 위와 같은 흐름이 원활하게 진행되지 못했을 때다!

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그런데 문제는 새로 이사들 세입자가 계약을 불이행해 이러한 흐름이 연쇄적으로 차질이 빚어질 경우다. 그렇게 되면 기존 세입자는 이사를 나갈 날짜에 보증금을 돌려받기 어려워진다. 그렇게 되면 새로 이사갈 집에도 잔금을 치르기 어렵게되고 극단적으로 계약을 파기할 수밖에 없는 상황에 처해질 수 있다. 새로 이사를 들어오는 임차인의 계약불이행으로 기존세입자는 새로 이사나갈 집에 계약이 틀어지고, 결국은 그 손해를 기존 세입자가 보증금을 떼이게 된다.

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하지만 기존 임차인의 손해는 이치적으로 따지면 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 생기는 문제이므로 결국은 집주인이 책임져야할 부분이다.

그러면 집주인으로서는 새로운 세입자로부터 받은 계약금을 몰취할 수 있고, 그돈을 기존세입자에게 선지급했으므로 ‘선지급해당액’을 손해배상금으로 갈음하면 문제해결이 심플해진다. ‘계약금선지급’의 의미가 ‘보증금의 일부 선지급’에서 ‘손해배상액 선지급’으로 성격이 바뀌기 때문이다. 집주인과 다시 세입자를 구하고 이사날짜를 정하고 하는 문제는 그 다음이다.

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▶ 결론

따라 집주인으로서 ‘계약금을 선지급’은 최악의 경우 기존세입자가 이사를 못해 임대인이 손해를 배상해야할 처지에 빠지더라도 문제될 것이 없다. 새로운 새입자로부터 몰취한 계약금으로 기존세입자의 손해배상액 지급으로 갈음할 수 있으니 말이다. 물론 이는 보증금에 증액이 없는 경우다.

임대인으로서 손해가 되거나 위험부담이 있는 거래는 전혀 아니다.

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결국 주택임대차거래에서 관행적으로 이뤄지고 있는 ‘계약금 선지급’문제는 법의 빈틈을 메워줄수 있고, 법적으로 해결이 어려운 분쟁문제를 보완해줄수 있어 임대인이나 임차인 모두에게 바람직한 방법이다. 그러한 부분이 주택임대차거래에서 계약금선지급 관행이 정착될 수 있었던 이유다.