중원평정 부동산

세금부담에 월세로 돌리는 집주인이 많지만 임대소득세 부담도 만만찮다. 기준시가 9억원초과 아파트 월세는 1주택자라도 임대소득세를 내야하기 때문이다. 여기에 건보료까지 더해진다.

2주택이상 월세소득자는 이미 지난해부터 세무서에 주택임대사업자등록의무가 있다. 미이행시에는 등록 지연기간에 대해 수입금액의 0.2% 미등록가산세가 부과되고, 무신고가산세, 납부지연가산세까지 추가된다.

문제는 6월부터 전월세신고제까지 예정돼있어 앞으로는 빠져나갈 구멍도 없어진다. 전월세상한제나 갱신요구권제보다 더 센놈이란 주장도 나온다.

※주택임대사업자 등록 신청 미등록시 가산세, 사업장현황신고 글 바로가기

고가주택은 1주택자라도 월세로 받으면 임대소득세를 내야한다.

9억원초과 1주택자가 월세를 받으면 내야하는 세금은 얼마나 될까?

예를들어 월세 400만원씩 받는 경우를 보자.

연간 임대수입은 4,800만원이 될텐데 임대수입에 대한 세금은 대략 500만원 정도된다. 주택에 대한 건보료부담도 월 45~50만원, 연간으로 500~600만원, 보유세(재산세+종부세) 예상액 약 500만원까지 합하면 줄잡아도 1,500만원을 넘어선다.

다른 소득이 있어 누진세율이 적용된다면 임대소득세부담은 더 늘어난다.

내년 6월부터는 건보료 2단계 인상까지 예상돼 있다.

실제 사례로 살펴보자.

강남구 역삼동 00아파트, 공급/전용면적 109/85㎡, 시세 26억원, 공시가격 10억3,700만원이다.1주택자다.

비슷한 규모 아파트 임대료는?

(1) 사례1 : 보증금 13억원 월세 45만원,

(2) 사례 2 : 보증금 7억9,000만원/월세 400만원

먼저 사례1을 보자.

1주택자이므로 보증금에 대한 간주임대료는 해당없고 월세수입만 보면된다.

연간 임대수입 540만원(45 *12개월)

분리과세시에는 필요경비 50%, 기본공제 200만원 감안하면 임대소득금액은 70만원, 세율 15.4%를 곱하면 산출세액은 10만7,800원이된다. 다른 소득이 없다면 종합과세가 더 유리할 수도 있다.

아무튼 월세 45만원 임대소득세는 큰 부담이 없다.

그렇지만 문제는 임대사업자가 되면서 피부양자자격이 박탈된다. 예상 월건보료는 22만원 수준 연간으로는 260만원 정도나온다. 월세가 없어도 직장가입자가 아니라면 건보료는 피하기 어렵다.

매월 월세로 400만원씩 받는 사례2는 어떨까?

사례2도 전세보증금에 대한 간주임대료는 해당없고 월세 임대소득만 감안하면된다.

연간임대수입 4,800만원(400만원 *12)

임대수입이 2,000만원을 초과하므로 분리과세는 대상이 아니다. 단순경비율 기준 2,400만원은 진작 넘어선다. 그러므로 기준경비율에 의하거나 장부기장으로 임대소득세를 납부해야한다.

기준경비율에 의할 때는 주요경비를 공제할 항목이 거의 없을 것으로 보인다. 참고로 고가주택 기준경비율은 16.9%다.

4,800만원 * ( 1 – 16.9%) = 3,989만원

다른 소득이 없다고 가정하면 인적공제 150만원 후 3,839만원

1,200만원 * 6% = 72만원, 2,639만원 * 15% = 396만원 계 468만원 표준공제 7만원 감안하면

산출세액은 461만원 지방소득세 10%감안시 최종산출세액은 507만원

물론 부양가족이나 공제항목에 따라 달라질수 있지만 임대소득세는 대략 500만원 선이다.

다른 소득이 있어 합산이 된다면 누진세율 구조상 세부담은 더 늘어날 수도 있다.

<결론>

(1) 월세 45만원씩 받는 고가주택보유자 연간부담은

임대소득 + 건보료 + 보유세 ==> 약 1,000만원

(1) 월세 400만원씩 받는 고가주택보유자 연간부담은

임대소득 + 건보료 + 보유세 ==> 약 1,500만원

※주택임대사업자 등록 신청 미등록시 가산세, 사업장현황신고 글 바로가기

답글 남기기 응답 취소