한국, 인구구조 초고령화에 임계치를 넘어선 가계부채, 기로에선 주택시장!
**중원평정부동산의 부동산(아파트)시장전망**
우리나라 주택가격전망에 대해 이런저런 주장이 난무하는데?
핵심 가격형성요인으로 진단하면 전망은 암울하다.
이를 아파트가격결정 메카니즘으로 이해하면 보다 분명해진다.
경제이론으로 보면 재화.용역의 가격은 수급의 일치점에서 결정된다. 아파트가격도 마찬가지다.
하지만 일반재화와 달리 아파트가격은 단기적으로는 심리에 따른 영향이 아주 크다. 전체주택재고량과는 관계가 없고 교과서적으로는 설명이 안되는 현상이 나타나기도 한다.
단기적으로 매수 매도량은 시장 심리에 따라 좌우되고, 이는 그대로 가격에 반영된다.
가격이 올랐음에도 수요가 늘어나는 현상이 나타나고, 마치 수요법칙에 위배되는 것처럼 보이기도 한다. 이는 수요공급곡선 자체가 움직이면서 나타난 현상으로 양의피드백이 작용했기 때문이다.
* 상기 수요공급이론은 다른 변수는 고정하고 가격과 수급량으로만 나타낸 그래프다.
또한 주택시장의 특이점은 매수.매도자가 동전의 양면과 같이 작용한다. 주택을 판 사람은 다시 다른 주택을 구입하는 과정으로 이어지므로 매수.매도자를 뚜렸하게 구분할수 없는 점이 일반재화시장과는 다르다.
반복하지만 아파트가격은 단기로는 심리요인이 지배한다.
이것이 2017~2021서울.수도권아파트 가격이 급등했던 이유다.
정부의 고강도 규제책이 오히려 젊은 층의 내집마련 불안심리(포모심리 ‘Fear of Missing Out’)를 자극해 비정상적 오버슈팅으로 나타났다.
당시 정부는 대출규제폭탄을 속속 내놨지만 별무효과였다.
다주택자대출규제, LTV, DTI에 나아가 DSR규제까지, 대출문턱을 한층 높였지만 아랑곳 없이 주택대출은 폭증세를 보였고 가계부채는 눈덩이처럼 불어났다.
그러다가 2022년 1년정도 주춤하던 집값은 2023년들어 반등세를 보이고 있는데, 이는 주택시장 연착륙을 바라는 정부의 규제완화정책에 특례보금자리론까지 더해지면서 나타난 결과다. 그러면서 이제는 바닥을 다졌다는 기대감이 커지면서 영끌매수세가 다시 살아났고, 금리급등에도 대출은 폭발적으로 늘어났다.
하지만 지금의 상승세는 데드 캣 바운스(Dead cat bounce)에 불과하다는 지적이 많다.
“듣고 싶은 것만 듣고, 보고 싶은 것만 보는” 맹목적 시장참여자들이 시장분위기를 바꿔놓고 있다. 이들에게 아파트가격에 대한 깊이있는 고찰이나 냉정한 조언은 귓등에도 안먹힌다. 이처럼 다수가 맹목적 집단체면에 빠졌으니 정부의 금융정책.금리정책도 딜레마 상황이다.
“중원평정”은 이시점에서 앞으로 아파트가격 전망을 핵심요인 3가지로 짚어본다.
1. 단기 급등한 주택가격의 정상화문제
2. 임계치를 넘어선 가계부채의 디레버리지
3. 인구구조의 급격한 고령화에 따른 신규매수층 취약
사실 아파트가격은 위에든 3가지 핵심요인이 결정한다.
단기적으로는 심리가 지배하지만 결국은 이런 요인의 영향에 따라 움직일 수밖에 없다.
1. 단기폭등한 주택가격으로 소득.물가 과도한 격차발생, 해소과정 불가피!
오버슈팅은 주택가격상승률과 소득증가율, 소비자물가상승률의 상대비교로 판단한다.
아래 그림처럼 국민소득과 서울아파트가격지수(2006년기준)는 2018년부터 괴리가 커졌다. 이는 2017년부터 아파트가격이 단기간에 급등하면서 나타난 결과다.
만일 여기서 분석기간을 늘려 2000년초 주택가격 1차상승기까지 포함하면 물가와 소득수준과의 격차는 더욱 클 것으로 추정된다.
※ 주택지수통계가 발표된 2006년부터 이전은 직접비교는 못했지만 당시 2003년10월경 에도 노무현대통령이 투기세력과의 전쟁을 선포했다는 점을 감안하면 그정도를 알만하다.
다음으로 아파트가격과 소비자물가지수추이를 비교해 봐도 아파트값 상승속도가 월등히 빨랐다.
2006년이후 2021년까지 아파트가격은 서울의 경우 소비자물가대비 3배이상, 지방은 2배이상 상승했지만 물가는 0.5배수준 상승에 그쳤다. 기간을 좁혀 2017년이후만 보면 두지표간 격차는 더욱 크게 벌어진다.
하지만 장기적으로 관찰한다면 아파트가격은 물가수준을 크게 넘을수 없다는게 이론적 접근이다.
물론 지금까지는 아파트값 상승속도가 월등히 빨랐지만 이는 아래에서 보듯이 예외적인 상황이다. 오히려 아파트의 감가상각까지 감안하면 물가수준에도 못미치는 것이 정상이다.
지금까지는 인구가 늘어나고 경제 사이즈가 계속해서 커지는 성장기에 있었으므로 아파트가격은 일반물가보다 빠른 상승세를 보일수 있었지만 이런 현상이 앞으로도 지속되기는 어렵다. 아파트가 투자자산으로서 기대가 무너지면 투자수요는 일순간에 없어질 수 있다.
그러니 지금처럼 아파트값 단기급등으로 소득.소비자물가간 괴리가 커졌다면 이제는 격차해소 과정이 불가피하다. 지금부터는 이를 대비할 때다.
2. 임계치를 넘어선 가계부채 디레버리지 과정 예의주시해야!
우리나라 가계신용은 2000년이후 지난 20여년간 주택가격에 연동해 폭발적으로 늘어나는 추세다. 돌아보면 가계부채 리스크는 10년전, 아니 20년전에도 제기됐던 문제지만 그동안 대체적 분위기는 흘러가는 메아리로 치부하는 식이었다. 그러면서 이제는 내성이 생겨 이런 주장은 허공에 메아리가 됐다.
하지만 저금리에 기반해 임계치를 엄청나게 초과한 부채규모를 감안하면 리스크는 최고조로 커진상태고, 불원간에 닥칠 아파트가격 기대가 무너지는 순간부터는 핵폭탄으로 변할수 있다.
가계부채위험성이 줄곳 제기되는 상황에서도 최근 10년간에만 도리어 꼽절이상 늘었다.
사실우리나라 가계부채는 통계상 수치만으로도 이미 세계적으로 정평이 나있다.
가계부채GDP대비 세계3위
가계부채규모는 지난해 말기준으로 GDP 대비 103%로 1위 스위스(128.3%), 2위 호주(111.8%)에 이어 세계 3번째로 높다.
한국 가계부채 규모·증가 속도 호주 다음으로 세계 2위
여기에 더하여 최근의 가계부채 증가속도는 호주 다음으로 두 번째다.
그러나 아직도 호주는 인구도 크게 증가하는 단계에 있어 인구가감소세로 돌아선 우리와 직접비교는 곤란하다는 지적이 나온다.
1년간 인구 42만명 증가…급락하던 호주 주택가격 안정세 | 연합뉴스
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1년간 인구 42만명 증가…급락하던 호주 주택가격 안정세 | 연합뉴스
[부동산분석] 3각 파고에 놓인 한국의 아파트시장, 가계부채. 고령화충격 이겨낼 해법은?https://www.yna.co.kr/view/AKR20230419131500093
우리나라 가계부채는 통계상 수치만으로도 세계최고수준이지만 여기에 더하여 우리나라만 있는 전세보증금제도와 무늬만 사업자대출인 자영업자 대출까지 합하면 실질 가계부채규모는 3천5백조원을 넘어설 것으로 추정된다. 사정이 이러니 기준금리조정시에도 거시경제보다는 가계부채문제를 우선 고려할 수밖에 없는 상황이다.
전세보증금은 집값상승기에 갭투자로 적극 활용됐으니 전세제도가 아파트가격을 한단계 더 끌어올렸을 것임은 분명하다.
자영업자대출에서 실제 가계대출이 사업자대출로 포장된 규모만 수백조원에 이를 것으로 보인다.
“전세보증금 포함한 한국의 가계부채 3천조원”
실제로 한은이 발표하는 가계부채에 전세보증금 1천조원(추정)
을 더하면 가계부채는 3천조원을 넘어선다.
여기에 더하여 통계에는 잡히지 않는 무늬만 사업자대출로 포장된 자영업자 대출도 실질적 가계부채다. 이를 감안하면 한국의 실질가계부채는 3천조5백조원은 훌쩍 넘어설것이란 지적이다.
그러니 한국의 실질가계부채는 독보적 세계1위임은 자명하다.
다음으로 우리나라는 자영업자 대출을 간과해서는 안된다.
실제로 우리나라금융취약계층의 상당수는 자영업자로 지적된다.
6백만명 자영업자중 사지로 몰린 상당수 영업자가는 부동산가격하락리스크에 그대로 노출되어 있다. 이들이 보유한 대출규모만 수백조원에 이를 것으로 추정된다. 한마디로 자영업자발 금융위기다.
소득대비 갚아야할 총부채원리금상환비율(DSR)은 호주에 이어 두번째,
국제결제은행(BIS)에 따르면 지난해 한국 가계 부문의 총부채원리금상환비율(DSR)은 13.6%로. 주요 17개국 가운데 호주(14.7%)에 이어 두 번째로 높았다.
최근 가계대출 급증주범은 “특례보금자리론”, “50년만기 주택대출”
특례보금자리론은 올해 공급 목표액만 39조6000억원, 1월 말 출시 이후 지금까지 약 28조2360억원이 풀렸다. 이 중 ‘신규주택 구입에 투입된 부분이 16조원으로 56%에 이른다.
여기에 더하여 최근에는 50년만기 주담대가 가계부채 폭증의 주범으로 꼽힌다.
만기를 최장기로 늘리면서 DSR규제에서 대출한도를 최대한 늘리는 상품인데 다시 불붙은 영끌매수자들 수요가 몰려들면서 급기야 정부가 규제를 고민하는 단계다.
3. 급격한 고령인구구조 충격을 줄일 해법은?
우리나라 인구고령화는 진작부터 예견된 부분이지만 최근에는 출생아가 급감하면서 그우려가 한층 고조된 상태다.
이젠 단순한 고령문제가 아닌 기형적 인구구조문제에 따른 사회.경제적 파장을 예의주시 해야할 처지다.
우리나라는 앞으로 불과 10년 남짓에 65세이상 고령인구가 핵심생산인구(25~49세)를 넘어서는 인구구조 데드크로그에 직면한다. 그때가되면 현재와 같은 정년제도, 복지시스템으로는 우리사회 유지가 불가능하게 된다.
그러니 이젠 단순히 부동산 아파트문제만으로 고민할 때가 아니다. 일하는 젊은층은 급감하고 하늘만 쳐다보는 노년층만 급증하니 시대에 아파트값 걱정은 오히려 사치일수 있다. 사정이 이런데도 부동산만, 아파트만 독야청청 하리란 생각은 애시당초 기대난망이다.
그런 차제에 출생률도 급감하면서 학령인구도 가파르게 줄어든다.
현재 700만명을 넘어서는 학령인구는 불과 10년뒤 500만명이 무너진다.
2022년기준 합계출산율이 전국 0.78명 서울은 0.56명이라니 이젠 부동산문제만이 아니라 국가소멸을 걱정해야할 단계다.
연금인구 1천만명시대, 일할사람이 없다.
![[2023연금개혁] 저출산·고령화에 연금고갈 시계 빨라졌다 | 연합뉴스](https://dthumb-phinf.pstatic.net/?src=%22https://img5.yna.co.kr/photo/cms/2019/10/11/32/PCM20191011000132990_P4.jpg%22&type=ff500_300)
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[2023연금개혁] 저출산·고령화에 연금고갈 시계 빨라졌다 | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 조민정 기자 = 국민연금 5차 재정추계에서 연금 기금의 소진 시점이 2057년에서 2055년으로 2년 앞당겨진 것은 심화하는 …
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인구 고령화가 이어지면서 연금수령인구도 1천만명에 육박한다. 우리나라 인구의 20% 수준이다. 일할 인구는 줄어들고 하늘만 쳐다보는 연금인구가 급증하면 파생되는 문제가 만만찮을 수 있다. 당장 연금자산운용에 문제가 생기고 연금지급을 위한 주식.채권비중축소는 금융시장에도 불안을 야기할 수 있다.
◆ 결론
그러니 아파트가격전망에서 지금까지 흐름만 놓고 미래에도 이런 모습이 그대로 반복될 것으로 기대해서는 안된다. 앞에서 살펴본 것처럼 가계부채임계치에 인구구조 고령화문제까지 겹쳐진 한국은 부동산뿐만아니라 사회.경제전반에 걸쳐 시대적 전환기에 놓였다.
이제는 앞에서든 3가지문제가 단순히 부동산문제뿐만 아니라 사회전반에 미칠 파장에도 예의주시해야할 시점이다. 지금부터 단단히 대비해야한다.
사정이 이런데도 아직도 아파트가격 상승세에 목을 메는 영끌매수가 이어지고 있다니 참으로 안타깝다. 한순간의 판단착오가 평생 씻을수 없는 멍에가 될수 있음을 상기해야한다.
참고로 잃어버린 30년나락에 빠진 일본도 따지고보면 인구문제와 유동성위축이 근본요인으로 자리잡고있다. 한국도 이러한 일본의 문제를 그대로 답습할 가능성이 적지않다는 지적이 많다. 실제로 일본은 민간에서 대출을 꺼리면서 유동성이 정체되고 부동산붕괴 뿐만아니라 사회전반의 위축되기 시작했다.
그러니 지금은 아파트가격 부동산가격의 “예스” , “노”가 아닌 무리없는 연착륙에 초점을 맞추고 사회.경제적 파장을 최소화 할수 있는 해법에 고민할 때다. 끝.