《법적기준》

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물류기업이 물류창고를 건설함에 있어 적합한 대상입지는 용도지역,지구,구역과 도시계획시설에 맞춰건설되어야 한다.

각 지역,지구.구역에 따라 개발행위규제 내용이 다르기 때문이다.

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대상지 토지의 지역·지구별 최대 건폐율과 용적률에 따른 건축가능 규모도 중요하다.

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건폐율과 용적률은 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’ (이하 국토계획법)에서 용도지역에 따라 최대 건축 한도가 정해져 있으나, 지자체마다 ‘도시계획조례’에서 구체적으로 규정하게 되어 있다. 따라서 같은 용도지역이라도 지자체의 ‘도시계획조례’에 따라 개발가능 면적의 차이가 발생하기도 한다.

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물류창고는 특히 도로확보가 중요하다. 규모에 따라 다르지만 대체로 6m이상의 도로확보는 필요하다.

또한 시설종류에 따라 배수시설 화장실등의 부분도 고려해야할 사안이다.

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《부지 특성》

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부지의 특성 즉 부지의 모양과 경사도 등에 따라 설계 가능한 면적이 크게 달라진다. 비정형의 부지 보다는 직사각형에 가까운 정방형 형태의 부지일수록 물류센터를 신축할 때 경제성이 높아진다. 때로는 경사지가 지하층을 지상층처럼 이용할 수 있어 평지일 때 보다 더 효율적일 수 있다.

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또한 각 층마다 접안 시설과 상·하역을 위한 야드 공간을 갖추고 있는 물류센터 설계가 가능하며 효율적이고 편리한 차량 동선을 확보할 수 있다.

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《개발행위 허가》

물류창고부지에 적당한 자연녹지지역 계획관리지역

물류센터를 개발할때 개발행위허가 가능여부가 중요하다. 개발행위허가는 개발계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 신청한 개발행위에 대한 가부를 결정한다.

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물류센터 개발은 일반적인 개발과 대규모 개발로 나눌 수 있는데, 대규모 개발인 경우 도시계획심의, 지구단위계획, 도시계획시설사업, 물류단지 개발사업 등의 행정절차를 거쳐야 한다. 개발행위 면적이 국토계획법이 정하는 개발 행위 허용 면적을 초과하여 대규모로 이루어지는 경우, 개발행위허가를 통해 지자체의 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

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일반적으로 물류센터는 자연녹지지역과 계획관리지역에 개발이 진행되는데 면적이 자연녹지지역인 경우 1만㎡ 이상일 때, 계획관리지역인 경우 3만㎡ 이상일 때에는 지자체의 도시계획위원회 심의를 반드시 거쳐야 한다. 도시계획심의를 거치는 경우 7~8개월 이상 인허가 기간이 길어진다. 지구단위계획도 개발행위 면적을 초과하는 경우의 개발방식 중에 하나로 ‘도시지역’과 ‘도시지역 외의 지역’으로 구분된다.

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☞ 자연녹지지역은 집배송시설이 가능하지만 보전녹지,생산녹지는 농림축산수산용 창고만 가능

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☞ 계획관리지역은 농림축산수산업용 창고제외 건축가능

생산관리, 보전관리지역은 농림축산수산용 창고만 가능

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물류센터가 개발되는 지역은 ‘도시지역 외의 지역’이며, 지구단위계획지구에서는 물류센터 개발이 불가능한 보전관리지역과 생산관리지역이 포함되어 있어도 개발이 가능할 수 있다. 다만 검토 절차에 따라 최소 1~2년 정도의 시간이 걸리며, 감보율에 따라 일부 부지와 도로, 녹지 등 공공의 이익을 위한 기부체납 해야 한다는 부분은 고려해야한다.