농지 규제강화로 목장용지가 주목받고 있습니다.
읍면단위 토지에 관심이 있으신 분이라면 목장용지를 눈여겨 봐야합니다.
실제로 경기도 남부권 안성등 토지는 지목이 목장용지로 돼 있는 경우가 많습니다.
목장용지는 지적법이 규정하는 28개 지목중의 하나입니다. 약자로는 “목”이라고 표현합니다.
지목이 목장용지가 좋은 점은 농지가 아니므로 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 또한 목장용지는 이미 농지전용허가를 받아 지목이 바뀐터이므로 또다시 농지전용절차도 필요 없습니다.
지목이 목장용지로 되는 경우는 2가지가 있습니다.
1. 초지법에 의하여 초지조성허가를 받아 초지로 조성되는 경우
2. 농지법에 의하여 농지전용허가를 받아 축사로 사용되는 경우
목장용지는 초지법에 따라 조성되는 토지와 농지법에 따라 농지전용 절차를 거처 지정된 축사가 있습니다.
그런데 근거법에 따라 목장용지를 다른 용도로 전용하거나 지목변경할 수 있는 의무기간이 초지는 조성후 25년간 사용의무가 있고, 축사는 5년간 사용의무가 있습니다.
만일 이 기간 내에 목장용지를 타용도로 전환하거나 지목변경하려면 지자체장의 허가를 받아야 합니다. 그러나 조성후 이 기간을 경과하였을 때에는 신고만으로도 타목적전용이나 지목변경이 가능합니다.
<목장용지의 범위 등>
법인세법시행령 제92조의7
① 법 제55조의2제2항제3호에서 “목장용지”라 함은 축산용으로 사용되는 축사와 부대시설의 토지, 초지 및 사료포(飼料圃)를 말한다.
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그런데 2007년 7월 4일 이후는 축사부지는 농지전용절차를 거치지 않고 축사건립이 가능해졌습니다. 즉 농지 위에 축사를 신축하는 경우에는 따로 농지전용(허가, 신고)와 농지보전부담금 납부 및 농지관리위원회의 심사없이 지을 수 있도록 변경되었습니다. 농지법 상에 농지전용절차만 면제해준다는 의미입니다.
그러므로 그 이후에 건립된 축사부지가 농지로 돼있다면 타용도로 이용하기 위해서는 농지전용절차를 밟아야 합니다. 당연히 취득시에도 녹취증을 발급받아야 매매가 이루어집니다.
결국 현재 축사부지는 농지전용절차를 마쳐 목장용지가 된 축사와 농지상태의 축사부지 2가지가 있습니다.
축사와 부속시설의 법적근거는?
◇농지법 시행령 제 2조 (농지의 범위)
축사와 농림축산식품부령(농지법시행규칙)으로 정하는 그 부속시설
◇농지법 시행규칙 제 3조 : 축사의 부속 시설
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1. 축사를 신축할 수 있는 땅
축사는 건축법 상 동식물관련시설로서 축사를 신축할 수 있는 땅은 국토계획법의 적용을 받습니다.
지목상 대지는 물론, 논 밭 과수원 등 농지나 임야, 잡종지 등에도 가능합니다. 우량농지인 농업진흥지역에도 가능합니다.
– 축사 건립시 현행 규제법령
축사를 신축하고자 할때 적용되는 현행법으로는 국토계획법, 건축법, 소방법, 축산법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률등의 적합한 절차를 밟아야 합니다.
따라서 가축 종목, 수량과 신축부지가 결정되면, 우선 건축허가 혹은 신고와 분뇨처허가 준비를 하여야 할 것입니다.
– 건축허가 혹은 신고절차
비도시지역인 경우 축사 건축면적이 60평 미만이라면 건축신고를, 60평이 초과하면 건축허가를 받아합니다.
그런데 축사는 가축사육장 뿐 아니라 그 부대시설인 급식, 사료저장, 분뇨처리시설 등도 포함하므로, 건축면적에는 이런 부대시설의 부지도 포함될 것입니다.
농림지역인 농업진흥지역인 경우 건폐율은 20%, 용적율은 80%가 됩니다.
즉 200평의 축사 및 부대시설을 지으려면 부지 1,000평이 필요하다는 역산이 됩니다.
– 지목변경
축사가 완공되면 사용승인 후 건축물대장에 올리고, 등기까지 완료되는 시점에서는 종전의 농지(밭)인 부지가 목장용지로 지목변경 됩니다.
<농지의 정의>
농지법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.
나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지
농지법시행령 제2조(농지의 범위) ① 「농지법 제2조제1호가목 본문에서 “대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지를 말한다.
1. 목초ㆍ종묘ㆍ인삼ㆍ약초ㆍ잔디 및 조림용 묘목
2. 과수ㆍ뽕나무ㆍ유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다)
② 법 제2조제1호가목 단서에서 “「초지법」에 따라 조성된 토지 등 대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 토지를 말한다.
1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외한다)로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지
3. 「초지법」에 따라 조성된 초지
③ 법 제2조제1호나목에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시설을 말한다.
1. 법 제2조제1호가목의 토지의 개량시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설가. 유지, 양ㆍ배수시설, 수로, 농로, 제방나. 그 밖에 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림축산식품부령으로 정하는 시설
2. 법 제2조제1호가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호의 다년생식물의 재배지에 설치한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설
가. 고정식온실ㆍ버섯재배사 및 비닐하우스와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설
나. 축사ㆍ곤충사육사와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설
다. 간이퇴비장라. 농막ㆍ간이저온저장고 및 간이액비저장조 중 농림축산식품부령으로 정하는 시설
1. “초지”란 다년생개량목초의 재배에 이용되는 토지 및 사료작물재배지와 목장도로ㆍ진입도로ㆍ축사 및 농림축산식품부령으로 정하는 부대시설을 위한 토지를 말한다.
초지법 제23조(초지의 전용 등) ① 이 법에 따라 조성된 초지의 전용은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한정한다.
1. 중요 산업시설, 공익시설, 주거시설 또는 관광시설의 용지로 전용하는 경우
2. 「농지법」 제2조제2호에 따른 농업인이 건축하는 주택의 용지로 전용하는 경우
3. 농수산물의 처리ㆍ가공ㆍ보관 시설 및 농수산시설의 용지로 전용하는 경우
4. 농작물재배용지로 전용하는 경우. 다만, 과수용지 외의 용지로 전용하는 경우에는 경사도 15도 이내의 초지만 해당한다.
5~9 생략
② 제1항에 따른 초지전용을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 초지전용의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
③ 제2항에도 불구하고 초지조성이 완료된 날부터 25년이 지난 초지를 전용하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
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<공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령>
제58조(지목의 구분)
법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다.
4. 목장용지
다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
<초지법>
제23조(초지의 전용 등)
② 제1항에 따른 초지전용을 하려는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 초지전용의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경 하려는 경우에도 또한 같다.
③ 제2항에도 불구하고 초지조성이 완료된 날부터 25년이 지난 초지를 전용하려는 경우에는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
<농지법>
제40조(용도변경의 승인)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 절차를 거쳐 농지전용 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 대통령령으로 정하는 기간 이내에 다른 목적으로 사용하려는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장의 승인을 받아야 한다.
1. 제34조제1항에 따른 농지전용허가
2. 제34조제2항제2호에 따른 농지전용협의
3. 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고
②제1항에 따라 승인을 받아야 하는 자 중 농지보전부담금이 감면되는 시설의 부지로 전용된 토지를 농지보전부담금 감면 비율이 다른 시설의 부지로 사용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그에 해당하는 농지보전부담금을 내야 한다.
<농지법시행령>
제59조(용도변경의 승인)
①법 제40조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 5년을 말한다.
②제1항에 따른 기간은 해당 시설물의 준공검사필증을 교부한 날 또는 건축물대장에 등재된 날, 그 밖의 농지의 전용목적이 완료된 날부터 기산한다.
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개정 ｢농지법｣ 현황
농축산물 생산시설 중 축사와 그 부속시설은 농지이용행위로서 농지에 농지전용 없이 설치 가능
하므로 여전히 농지임
※ 축사설치 후 지목 변경을 허용할 경우, 농지전용허가(신고)도 받지 않고 부담금도 면제 되면서 지목도 변경되어 농지이용행위로서 농지에 전용없이 설치할 수 있도록 한 입법 취지가 퇴색됨
2. 행정자치부 지적팀 견해 ｢농지법 시행령｣ 개정으로 축사는 농지에 포함되어 농지전용허가 없이 건축은 가능해졌으나 ｢농지법｣ 제41조의 규정에 따라 농지 이외의 지목으로 변경할 수 없음 ｢지적법 시행령｣ 제5조제4호나목에 축사는 그 지목을 “목장용지”로 하도록 규정
❍ 축사의 건축이 비록 농지전용허가를 받지 않아도 되나 다른 법령에 의한 개발행위허가, 건축허가, 환경영향평가 등 관련 인․허가를 받아야 준공 가능
❍ 이는 ｢지적법 시행령｣ 제16조제1항제2호의 토지의 용도가 변경된 경우에 해당되지목변경을 신청할 수 있도록 하는 것과 상충 또한, 농지가 아닌 지목에 건축된 축사는 목장용지로 지목변경이 가능하나 농지에 건축된 축사는 목장용지로 변경하지 못하는 것은 지적법의 목적에 맞지 않으며,
❍ 토지의 실제용도와 공부상 지목이 부합하지 않게 되어 국가장부의 공신력, 국가통계 등에 많은 문제발생 우려 결론적으로 농지법과 지적법이 서로 상충될 경우 지목 변경에 관한 법률인 지적법이 우선 되어야 함
❍ 따라서 농지법 제2조제1호가목의 토지에 설치하는 축사의 지목을 같은 법 제41조의 규정에 불구하고 목장용지로 변경이 필요 3. 검토의견 농지내 축사를 설치하는 것은 지적법 제21조와 동법 시행령 제16조제1항의 지목 변경할 토지가 있는 경우에 해당하지 아니함
❍ 농지내 축사의 설치는 농지이용행위로서 여전히 농업용 목적으로 사용하고 있으므로 토지의 용도변경은 없으며, 지적법의 목적에도 위반되지 않음 토지의 실제용도와 공부상 지목이 부합되지 않게 되어 국가장부의 공신력과 국가통계 등에 문제 발생 우려에 대해,
❍ 동일 축사의 부지가 농지로 이용되는 것과 목장용지로 이용되는 것은 농지내 축사를 농지 로서 농지법에서 별도 관리한다면 문제없음 지적법과 농지법이 상충될 경우 지목변경에 관한 법률인 지적법이 우선되어야 한다는 주장에 대해,
❍ 농지에 대한 지목변경은 농지관리를 담당하는 농지법에서 규정하고 있는 지목변경 제한이 특별 법적 지위에 있다고 봄 – 축사와 마찬가지로 농지이용행위인 버섯재배사, 유리온실 등도 타법에 의한 건축허가 등을 받아 준공처리 하지만 지목변경 없이 농지로 관리하고 있음
* 지적법 제1조(목적) : 이 법은 토지에 관련된 정보를 조사·측량하여 지적공부에 등록· 관리하고, 등록된 정보의 제공에 관한 사항을 규정함으로써 효율적인 토지관리와 소유권의 보호에 이바지함을 목적으로 한다.