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주택세입자가 처음 계약한 임대차기간중 갑자기 이사를 나간다면?
주택임대차보호법(주임법)은 4조1항에 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.” 고 명시하고 있다.
즉, 임대인은 임차기간 2년이 강제되지만 임차인은 2년미만으로 계약이 가능하다는 얘기다.
하지만, 임차인도 막상 2년으로 계약을 한 경우, 임대차 계약만료전 이사를 나갈 경우는 중개보수등 임대인에 대한 손해배상 책임을 져야 한다.
그러므로 최초 임대차계약에서 정해진 기간동안은 임대인이나 임차인 모두 중도 해지가 쉽지 않다.
묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인이 중도에 이사를 나간다면?
주임법 제6조의2 ①항에서 제6조제1항에 따라 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
즉, 묵시적갱신에서는 임차인은 기간중 이사를 나가더라도 3개월전 통보만 하면 일방적 계약해지가 가능하다.
이조항을 근거로 기존 주임법에서는 임대인들 입장에서는 재계약서를 쓰는게 유리했다.
갱신요구권을 행사해 2년간 재계약한 임차인이 갑자기 이를 나간다고 통보해오면?
문제는 개정 주임법에서는 임차인이 갱신요구권을 행사해 새롭게 재계약을 한 경우는 얘기가 달라진다.
2020년 개정된 주임법 제6조의3에는 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하는 내용이 담겼고, 4항에 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.” 명시돼있다.
제6조의2는 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”는 내용이다.
즉, 개정 주임법에 따르면 갱신된 임대차는 기존의 묵시적계약과 마찬가지로 임차인은 3개월전 통보만 하면 언제든지 계약을 해제할수 있다는 얘기가 된다.
갱신된 주택임대차계약에서 임차인은 언제든지 3개월전 통보로 계약해지가 가능하다.
이처럼 기존에 묵시적 갱신에만 적용되던 계약 중도해지 권한이 계약갱신요구권 행사 계약까지 확대돼 세입자는 계약서를 새로쓴경우라도 해지를 통보하면 3개월 뒤 효력이 발생한다. 결국 갱신권을 쓴 세입자가 중도 해지를 요구하면 집주인은 곧바로 새로운 세입자를 구해 3개월 뒤 보증금을 내줘야 하는 셈이다. 기존에는 집주인입장에서는 재계약서를 써야 유리했지만 이제 그부분에서는 무의미해 졌다.
임차인이 계약기간중 이사나가는 경우, 임대인이 새로운 세입자를 구하고 복비를 부담하라고 주장한다면?
부동산거래에서 임차인이 임대차 기간중 이사를 나가는 경우 ‘임대인은 세입자가 중개보수를 부담하는 조건으로 다음세입자를 구하고 나가라’는 식이 많은데 이는 어디까지나 임차인에게 편의를 제공해 진행되는 방법이다.
《주택임대차보호법》
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]