서울에 집이 있는 상태에서 경기도권에 전원주택이나 농가주택을 구입할 경우 가장 먼저 따져봐야할 부분은 세금문제다.
첫째, 취득세 중과여부?
가령 서울에 1주택이 있고 경기도양평에 2주택을 구입하는 경우 취득세는 경기도양평은 비조정대상지역이므로 취득세중과는 피할 수있다. 만일 경기도권중 대부분이 조정대상지역에 속하는 김포에 전원주택을 취득한다면 중과대상에 해당한다.
둘째, 양도소득세특례적용 여부?
양도소득세는 수도권지역은 접경지역등 일부를 제외하고는 농촌주택 특례가 적용되지 않는다. 그러므로서울주택의 1세대1주택혜택은 받을 수 없다.
세째, 종부세중과 여부?
종부세에서 농촌주택은 주택수에 포함된다. 그러므로 개인기준 2주택이 되고 공시가격 6억원을 넘어서면 중과세율이 적용된다.
☞ 1세대 1주택자(종부세법 시행령 § 2의 3)
1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말함
상속·농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시 포함됨
1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄
과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우 신청에 의해 1세대 1주택자로 봄
<농어촌지역 양도소득세 특례규정>
상속이나 이농·귀농을 목적으로 농어촌주택과 그 외의 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 일정한 요건 아래에서 농촌주택은 없는 것으로 보고 1세대1주택여부를 따진다. 일반적으로 농어촌주택이란 수도권(서울·인천 및 경기 일원) 이외의 읍(도시지역 안의 지역 제외)·면지역에 있는 주택을 의미한다.
▶유형별 농어촌주택의 범위
농어촌주택은 상속주택·이농주택·귀농주택 등 세가지 유형으로 나뉜다. 상속주택은 피상속인이 취득 후 5년 이상 실제로 거주한 사실이 있는 주택을 말한다. 이농주택은 영농에 종사하면서 5년 이상 거주하다가 전업으로 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 본인과 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 않게 된 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다. 귀농주택은 영농에 종사하고자 하는 사람과 배우자, 이들의 직계존속이 과거에 10년 이상 거주한 적이 있거나 이들의 본적 또는 원적이 있는 곳에서 1000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자가 취득해 거주하고 있는 주택이다. 실거래가가 9억원을 초과하는 고가주택은 제외되며 대지면적은 660㎡ 이하여야 한다.
▶도시주택의 일반주택으로 1세대1주택 적용요건
농어촌주택이 양도소득세 특례조항을 적용받는 경우 농어촌주택은 없는 것으로 봄으로 도시주택만으로 1세대1주택 비과세요건을 따진다. 귀농주택 소유자의 경우 세대전원이 귀농주택으로 이사(주민등록 이전)를 한 뒤 3년 이상 영농에 종사하지 않으면 일반주택 양도소득세를 추징당하게 됨에 유의해야 한다.
이농이나 귀농여부와 관계없이도 농어촌주택 관련 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 2003년 8월1일(고향주택은 2009년 1월1일)부터 2022년 12월31일까지 농어촌주택 등을 취득해 3년 이상 보유하고 그 이전부터 보유하던 일반주택을 양도하는 경우다. 이때는 취득한 농어촌주택 또는 고향주택을 없는 것으로 간주하고 ‘1세대 1주택 특례’ 적용 여부를 판정한다. 이 경우에 농어촌주택은 도시지역·토지거래허가구역·투기지역·관광단지에 해당하지 않는 읍·면지역과 인구20만명 이하의 시의 동지역에서 취득하는 농어촌주택으로 대지면적과 주택 연면적은 각각 660㎡ 이내여야 한다. 또 주택과 토지 가액의 합계액이 취득 당시 2억원(한옥은 4억원)을 넘지 않아야 한다. 기존에 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같거나 연접한 읍·면·시에 위치해서도 안 된다. 고향주택은 가족관계등록부 등에 10년 이상 등재된 등록기준지(호적법에 따른 본적지)이고, 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역<표 참조>에 있는 주택을 말한다.
과세특례를 적용받으려는 자는 과세특례신청을 하여야 한다.
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조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. <개정 2020.12.29>
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것 1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역 4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역 5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “고향주택”이라 한다)
가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것
나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것 1) 수도권지역 2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역 3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
② 삭제 <2007.12.31>
③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010.1.1, 2014.12.23>
④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. <개정 2010.1.1>
⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다. <신설 2018.12.24>
⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.12.24>
⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. <2018.12.24>
⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <2018.12.24>